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　　20年都未完成，导致银团贷款逾期多年，动迁补偿款长期拖欠，债权债务关系复杂，是黄浦区知名的疑难项目。针对项目错综复杂的历史背景和待解难题，中国信达通过“阶段性纾困+股权债务重组+底层合作开发”的金融“组合拳”，先处理存量，再引入新银团增量资金，从而顺利推动项目建设重启。在盘活过程中，中国信达总部统一指导，上海分公司牵头，南商中国、金谷信托、信达地产、信达资本等子公司高效协同，积极发挥各自在客户沟通、交易结构设计、风险隔离、代管代建、项目运营等方面的优势，根据项目特点提供“投行+投资”的定制化金融服务，解决待盘活企业和资产的个性化痛点问题。与此同时争取黄浦区政府、上海法院、上海金融监管局支持，与新老银团紧密磋商，构建“政银企”高效合作的格局，有效化解了银团大额债权风险。2024年12月，中国信达成功实现了大兴街项目的实质性重组。

　　专业操盘：债权重组+专业代建+封闭运营。悦伴湾项目由佳兆业开发，位于广州南沙区，因佳兆业资金链断裂陷入停工，导致工程停滞、业主维权、银行贷款坏账等多重风险，项目停工后，工程款拖欠、监管资金冻结等问题叠加，成为典型的“烂尾楼”。中国信达介入后，先由深圳分公司折价收购项目债权，设立独立SPV实施风险隔离，切断原开发商债务链条，避免风险向银行、供应商及购房者蔓延。为解决项目复工所需的直接资金缺口，信达联合外部合作方深圳华建实业有限公司提供增量借款，专项用于支付停工期间的工程款、农民工工资及复工所需的建设材料费用。随后信达地产华南区域公司进场全面操盘代建，通过委派核心管理团队、建立公章共管与资金封闭管控机制，并将项目更名为“山海・合悦”重塑市场信心。过程中依托广州预售资金监管政策创新，将代建费纳入监管范围实现分阶段资金解冻，同步整合供应链资源降低建安成本。2022年9月项目重开营销中心恢复销售，销售回款优先用于续建及债务偿还，最终实现项目盘活。

　　欧美等发达国际由于城市建设发展较早，不良资产处置领域已形成多种成熟模式。美国RTC（重组信托公司）模式具有典型代表性。1989年，美国国会通过《金融机构改革、复兴与实施法案》，为应对储贷机构危机而设立RTC，由联邦存款保险公司（FDIC）管理。RTC被赋予五大目标：重组储贷机构、减少重组损失、充分利用募得资金处置破产机构、减小处置对金融市场的影响、保障中低收入者住房供应。RTC在处置储贷机构不良资产时，采用了多种创新手段，其中最具代表性的是UPREIT（伞型合伙REITs）结构。该结构中，不动产产权持有人将拥有的不动产注入到一个运营合伙企业，并获得该合伙企业的股权。运营合伙企业成立REITs基金并公开向社会募资，投资者购买REITs份额后获得企业股权。通过这一结构，RTC实现了不动产的证券化，同时推迟了资本利得税，提高了处置效率。RTC在1989-1995年间处置了约4200亿美元的不良资产，其中房地产相关资产占比较高，通过证券化和拍卖等方式实现了较高的回收率。从美国房地产纾困模式中可以看出，在面对系统性不良资产危机时，政府的核心作用是以系统性干预打破危机恶性循环，通过立法授权、资金兜底、主导资产处置、维护市场信心和推动制度改革，既化解了短期金融风险，又为长期金融稳定奠定基础，体现了政府在危机下主动干预的主导作用。

　　通过SPV促进产业园区实现“真实出售”。东吴苏园REIT通过资产支持证券化将原始权益人持有的基础设施资产所有权转移给“东吴-苏州新建元2.5产业园资产支持专项计划”和“东吴-苏州国际科技园五期资产支持专项计划”（SPV），东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金通过持有这两个资产支持专项计划的全部份额，进而持有基础设施项目公司的全部股权和对项目公司的全部股东借款债权，确保原始权益人不再对资产承担直接责任，从而实现了“真实出售”，成功盘活苏州工业园区国际科技园、2.5产业园等存量资产，为企业后续基础设施投资与开发提供现金流支持。

　　对运营和盈利能力的高要求促使项目专业化运营。中金普洛斯仓储物流REIT的基础设施资产分布广泛且极具战略价值，位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、环渤海经济带、成渝经济圈这些核心物流枢纽地区。由于公募REITs的收益主要来源于底层资产的租金、管理费等经营性收入，因此持续、稳定、可预测的盈利能力是项目发行的核心门槛。发行公募REITs对盈利和运营能力的极高要求，促使普洛斯成立专业且高效的运营团队，通过专业的市场化运营，充分发挥多区域布局、多资产组合及多元化租户构成的策略优势，不断提升底层资产运营效率，持续为投资者创造长期价值。